FUNDAMENTOS DE LA

LEY 14220

La Ley 24.588, introdujo una nueva modificación al código Procesal Civil y Comercial de la Nación, y de esta manera, ha incluido cambios en lo concerniente al juicio de desalojo.

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en el texto original expresa en su artículo 680 bis que: “En los casos en que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio después de trabaja la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar”. En igual sentido, se mantiene esa disposición en el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, en el artículo 676 bis.

Con la modificación, el nuevo artículo 684 bis establece que el actor amplía la posibilidad de obtener la desocupación inmediata, bajo caución real, en los casos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato. Pero si se probara que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraran la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución, se le impondrá una multa de hasta $20.000 a favor de la contraparte.

De esta manera, la ampliación de los supuestos en los que se puede solicitar la desocupación inmediata del inmueble otorga al actor beneficios sin precedentes. En el sistema anterior, el demandado contaba con el plazo de duración del proceso, que tramitaba por la vía del proceso sumario, siendo el mismo incierto y le permitía al locatario interponer maniobras dilatorias en la causa, produciendo un perjuicio evidente para el actor. Así también, la incorporación de esta reforma genera un efecto desalentador para el inquilino u ocupante, que no cumpla con sus obligaciones, ya que será obligado a abandonar el inmueble, en breve plazo.

Además de la modificación mencionada, es importante señalar la incorporación del artículo 680 ter, que establece que en los casos de desalojo que se fundaren en las causales de falta de pago, vencimiento de contrato, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto y en los casos en que la acción se dirija contra intruso, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con asistencia del defensor oficial.

En síntesis, el nuevo procedimiento enunciado en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en materia de desalojo de intrusos y usurpadores inmobiliarios, establece que el locador de un inmueble está facultado, previa caución (depósito en una cuenta judicial de una suma de dinero determinada por el juez), para solicitar la inmediata desocupación del inmueble.

Asimismo, el juez procederá a realizar un reconocimiento judicial en el inmueble, donde luego de verificados los hechos y notificado al locatario del trámite de desalojo iniciado contra él, ordenará su inmediata desocupación. Si en el caso de que el juez constatara que el locador incurrió en algún engaño u ocultamiento de documentos que contemplen la relación locativo o el pago de alquileres, podrá, de considerarlo pertinente, ejecutarle la caución y aplicarle una multa a favor del demandado de hasta $20.000.

Esta nueva modificación es aplicable solamente en el ámbito de Capital Federal y en la actualidad, se debe indicar la prórroga de la jurisdicción, en el caso de la provincia de Buenos Aires, para que rija el procedimiento de desalojo abreviado.

Por todo lo expuesto, para evitar las demoras que actualmente se producen en los juicios de desalojo en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, se propone la incorporación de un nuevo artículo que modifique el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, que establezca el mismo procedimiento de desalojo que el artículo 685 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. La incorporación de esta disposición tendrá como objetivo, entonces, proteger al locador frente a dilaciones procesales que se presenten en el proceso de desalojo vigente, asegurándole al mismo el pleno ejercicio del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 17 de la Constitución Nacional, y que reitera en todo su sentido el artículo 31 de la Constitución de la Provincia.