FUNDAMENTOS DE LA LEY 14701
Honorable Legislatura:
Se somete a vuestra consideración el proyecto de ley que se adjunta para su sanción, y que en su contenido replica el dictamen dado a los expedientes E-292/10-11 y E-64/11-12 de nuestra autoría, por las comisiones de Usuarios y Consumidores y de Acuerdos y Asuntos Constitucionales, que recibiera sanción por este senado sin obtener tratamiento por el plenario de la Honorable Cámara de Diputados.
Se propicia mediante este proyecto, dotar a una importante cantidad de habitantes de la provincia de Buenos Aires, sobre todo en el conurbano y las grandes ciudades, que viven actualmente en edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal, de herramientas suficientes para que cuenten con mayor información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus respectivos consorcios, entendiendo que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y proporcionalmente sobre los propietarios, como así también la falta de mantenimiento y obras defectuosas, muchas veces negligentemente contratadas.
El artículo 42 de la Constitución Nacional garantiza los derechos de los consumidores y usuarios "en la relación de consumo, a la protección de su seguridad e intereses económicos, a una información adecuada y veraz, a la libertad de elección y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados […]".
Entendemos que la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el artículo 1 de la Ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional.
Nuestra legislación garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en su relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […] y protege "la seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada, veraz y oportuna […]". Las distorsiones son claras cuando exista ausencia en la regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al consorcista, entre otras.
El presente proyecto de ley tiene por objeto crear un marco uniforme de obligaciones a cumplir en todo el territorio provincial, por parte de los administradores de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal.
La Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal, que data del año 1948, no ha sido actualizada, pues su modificación ha resultado siempre controversial. Muchos aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector.
La ausencia en la Ley Nacional 13.512 y en su decreto reglamentario de normas que definan algunos aspectos relevantes de la relación entre el consorcio y el administrador, abrió la posibilidad de que se inviertan los roles naturales de mandante y mandatario.
Observamos que la amplitud dispositiva actual, ha permitido la generalización de reglamentos de copropiedad que elaborados por el desarrollador del emprendimiento inmobiliario sujetan la voluntad consorcial a mayorías casi imposibles de obtener a los efectos de mantener el statu quo establecido por aquél.
En otras palabras, la legislación actual faculta al desarrollador a armar un reglamento mediante el cual puede designar al administrador por plazo indeterminado, establecer mayorías que hagan imposible su remoción y el funcionamiento de la asamblea y manejar discrecionalmente los recursos y gastos entre las atribuciones más importantes.
La finalidad inmediata que persigue esta modalidad utilizada por los desarrolladores es -por lo menos-, la de manejar el consorcio hasta tanto se desprenda de todas las unidades de su propiedad.
Pero sucede que la semilla del mal ya ha sido sembrada y germina con fuerza, ya que aún luego de finalizado -por la venta de todas las unidades- el interés visto por el desarrollador, las instituciones legales fijadas en el reglamento quedan y gobernarán la vida del consorcio casi para siempre, porque como expresáramos al principio se armó un mecanismo de mayorías que imposibilita o por lo menos dificulta en extremo, la reforma del reglamento.
Esta lógica que se les impone a los originarios y a los sucesivos propietarios de las unidades funcionales, paraliza al consorcio y fomenta la inversión de los roles entre el administrador-mandatario y los copropietarios-mandantes, a tal punto que estos se transforman en rehenes de aquellos.
La provincia de Buenos Aires, cuenta con su constitución y sus poderes propios, entre ellos, el legislativo, debiendo asumir desde este poder la facultad y posibilidad de legislar sobre cuestiones que regulan la vida de millones de habitantes de la Provincia, sin necesidad de esperar a que el Congreso Nacional actualice la Ley 13.512.
De hecho, y en relación a ello, debemos tener presente que varias provincias como Santa Fe, San Luís y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuentan con una ley propia que regula algunas cuestiones sobre la propiedad horizontal, sin afectar el orden de la legislación de fondo.
Así es, que resultando a nuestro criterio suficiente la ley nacional como contexto general de aplicación en todo el territorio nacional, no encontramos ninguna imposibilidad constitucional para que esta legislatura se aboque al tratamiento de un proyecto que además de establecer un registro, regule la actividad de los administradores de edificios, ya que no existe en este sentido, prohibición alguna en la normativa nacional.
Mención aparte, merece el hecho de que gran cantidad de consorcios se hallan emplazados en destinos turísticos de la Provincia, donde los titulares de los mismos no residen permanentemente, situación que favorece conductas inapropiadas de abuso, que conculcan derechos y los afecta patrimonialmente. Tal el caso de efectuarse asambleas en fechas tales que no permitan contar con las mayorías necesarias para efectuar el
control necesario y en su caso restringir el marco de acción de los administradores excedidos en sus mandatos en forma infiel y/o removerlos.
Por estas razones creemos es necesario establecer unas pocas reglas de mínima que permitan proteger la libertad de contratación de los copropietarios de un consorcio de la propiedad horizontal, como también el derecho al acceso de la información y al control de la gestión del administrador.
Por todo ello, les solicitamos a nuestros pares que acompañen con su voto este proyecto.