DECRETO 22659/49
Departamento de Hacienda, Economía y Previsión.
La Plata, 29 de septiembre de 1949.
Reglamentando la Ley nº 4564, de venta de inmuebles por mensualidades.
Visto el proyecto de reforma a la reglamentación de la Ley número 4564 que eleva la Junta Central de Catastro y -
Considerando:
Que el vigente Decreto reglamentario de la Ley citada ha omitido determinar el procedimiento a seguir para la aplicación de las sanciones previstas en los supuestos de infracciones a sus normas;
Que los beneficios económico-sociales que condicionaron, en su momento, la sanción de la ley de que se trata, han sido desvirtuados en la práctica, posibilitando acentuadas transgresiones –máxime en las épocas de especulación inmobiliaria como la presente- cuya impunidad conspira contra la finalidad perseguida;
Que, por otra parte, el sistema de registro y demás requisitos adoptados para la inscripción de promesas de compraventa de inmuebles a plazos, tampoco satisface ineludibles exigencias de seguridad, tanto para el Estado como para los contribuyentes.
Por ello, estimando que en la reglamentación proyectada se perfeccionan funciones y se adecuan sistemas que interesa vitalmente cumplimentar,
DECRETA:
TÍTULO I
Legajo especial. Formalidades
ARTÍCULO 1.- Toda promesa de compraventa de inmuebles, cuyo pago se estipule en cuotas periódicas, concertada privadamente, ante escribano público, o en subasta, deberá ser precedida de la formulación de un “legajo especial” en los términos del artículo 5º de la Ley 4564. Para ello, el propietario presentará ante la Dirección General del Registro de la Propiedad:
a) Solicitud en papel sellado de dos pesos moneda nacional, en la que formule el pedido y constituya domicilio legal en la Provincia;
b) Reposición del sellado que corresponda por actuación;
c) Certificado expedido por escribano de registro de la Provincia, en el que conste la legitimidad del título de dominio del inmueble;
d) Una copia heliográfica entelada del plano de las fracciones que integren la operación proyectada –aprobado por las direcciones de Geodesia y de Catastro en la forma establecida por las disposiciones en vigor-, que concordará con la copia que la primera repartición mencionada envía para su protocolización al registro de la Propiedad;
e) Planillas para correlacionar las operaciones en las que se deberán establecer las siguientes referencias: partido, nombre y domicilio del propietario del inmueble fraccionado si se le asigna; inscripción del título de dominio; sección, manzana, lote, superficie, precio, forma de pago, nombre del adquirente y su domicilio;
Cumplido el trámite indicado se expedirá al propietario, en sellado de actuación, el certificado a que se refiere el acápite segundo, artículo 5º de la Ley 4564, y en el asiento de dominio que corresponda al inmueble, se insertará la siguiente nota marginal: “En venta a plazos, Legajo número ... Partido ... Año ...”.
La certificación mencionada anteriormente la firmará el Director General.
ARTÍCULO 2º.- El Registro rechazará sin más trámite todo pedido de formación de legajo que no se ajuste a las prescripciones del artículo anterior.
ARTÍCULO 3º.- No será necesario el cumplimiento, de las obligaciones fijadas en el artículo 1º si se tratara de la venta de un solo terreno.
ARTÍCULO 4º.- Los legajos se llevarán por numeración correlativa determinada por el orden de presentación, y sus folios responderán, al mismo procedimiento numérico, por legajo y cantidad de fracciones de que se componga; de tal modo, a cada legajo corresponderán tantos folios como lotes integran el bien.
ARTÍCULO 5º.- La toma de razón o asiento de las operaciones que se realicen, como así las mutaciones posteriores a la inscripción de la promesa, originadas por transferencias, rescisiones y nuevas ventas, serán anotadas siempre con relación al número de folio originario, estableciéndose para cada fracción prometida en venta una cuenta corriente en la forma que lo determine la Dirección General.
ARTÍCULO 6º.- La numeración de los legajos y sus folios, formados con anterioridad a la vigencia de la presente reglamentación, serán adaptados a lo dispuesto en los artículos 4º y 5º de la misma.
TITULO II
Requisitos previos a la venta y su inscripción
ARTÍCULO 7.- En caso de subasta pública, en los prospectos y avisos anunciadores de la venta, los martilleros tendrán obligación de insertar:
a) Texto íntegro de la constancia expedida por el Registro que se menciona en la última parte del artículo 1º y número de legajo que corresponda al bien en venta;
b) Informe del Registro sobre la libertad de disposición del vendedor e inexistencia de restricciones al dominio;
c) La existencia de títulos de propiedad superpuestos en los casos en que así lo haga constar la Dirección General de Catastro al visar el plano de fraccionamiento.
ARTÍCULO 8.- Si de acuerdo con la certificación a que se refiere el inciso b) del artículo precedente, el bien reconociere la existencia de algún derecho real, será indispensable la conformidad previa del o los titulares de aquel derecho, la que deberá acreditarse mediante escritura pública o documento privado debidamente autenticado, en su caso.
ARTÍCULO 9.- Cuando el derecho real fuere de hipoteca, se establecerá tal circunstancia en los anuncios de venta. En caso contrario será menester que el propietario vendedor hubiere convenido con su acreedor, mediante escritura pública:
a) Conformidad con la subdivisión del bien a enajenarse;
b) Aceptación de la subdivisión de la hipoteca proporcionalmente a la cantidad de lotes de que se componga el inmueble;
c) Que el pago de las cuotas que resultaren de la venta, se reserve la parte proporcional para responder al servicio de amortización, de tal modo que coincida la cancelación de la hipoteca con la extinción de la operación de venta, sin perjuicio de que lo fuete en menor plazo;
d) Que las deudas hipotecarias no podrán ejecutarse sin previo aviso al comprador.
ARTÍCULO 10.- De los acuerdos a que se arribe en virtud de las situaciones previstas en los artículos 8º y 9º, se dará cuenta al Registro con cinco días de antelación, como mínimo, a la fecha fijada para la venta.
ARTÍCULO 11.- Si la promesa de compraventa se efectuara mediante escritura pública, formando legajo, el escribano deberá solicitar del Registro de la Propiedad certificación que acredite la libre disposición del transmitente y la inexistencia de restricciones al dominio del bien motivo de la convención. Solicitará igualmente certificación catastral y de deuda por impuestos, contribuciones y tasas, nacionales, provinciales y municipales; debiendo ajustarse la liberación de los mismos, a la fecha de la operación, a las formalidades prescriptas en el artículo 191 del Decreto 30.883/48, reglamentario del Código Fiscal.
En su caso, dará cumplimiento a las disposiciones de los artículos 8º y 9º de este reglamento.
ARTÍCULO 12.- Si se efectuare por instrumento privado, el vendedor observará igual procedimiento, pudiendo para ello solicitar directamente los respectivos certificados.
ARTÍCULO 13.- Todos los certificados que expida la Dirección General del Registro de la Propiedad con relación a la Ley 4.564 y el presente decreto reglamentario, tendrán validez de quince días a contar de su fecha de expedición.
TITULO III
De la inscripción de las promesas de compraventa
ARTÍCULO 14.- Efectuada la venta, ya sea particular o en remate público, el propietario-vendedor, el martillero o el escribano, en su caso, dentro de los treinta días subsiguientes a ella, solicitará la inscripción de la libreta o título provisorio del adquirente, la que será gestionada individualmente en sellado de tres pesos moneda nacional. Estas solicitudes se formularán a máquina y copia carbónica negro fijo, con los siguientes datos:
a) Nombres completos y apellido del comprador, su filiación y domicilio legal;
b) Nombre y apellido del vendedor, su filiación y domicilio legal;
c) Número de legajo especial;
d) Lugar y fecha de otorgamiento del contrato;
e) Sección, quinta, número o letra de la manzana y lote;
f) Ubicación y nomenclatura catastral;
g) Medidas lineales
h) Superficie total;
i) Linderos;
j) Precio de venta y forma de pago, detallando los plazos o números de cuotas y él importe de cada una de ellas;
k) Nombre del rematador o escribano interviniente;
l) Número del certificado del Registro de la Propiedad a se refieren los artículos 7º, 11 y 12;
m) En «observaciones» se determinará cualquier cláusula especial del contrato;
n) Firmas del vendedor o quien legalmente lo represente, y del comprador, las cuales, deberán ser debidamente aclaradas, cumplimentándose así mismo las exigencias del artículo 43segunda parte.
ARTÍCULO 15.- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior, dentro de los quince días siguientes al de la primera venta, el propietario-vendedor o su representante legal, presentará, suscripta también por los compradores, nómina detallada de las fracciones vendidas, en las que consignará:
a) Número de legajo;
b) Apellido y nombres completos del comprador, su filiación y domicilio legal;
c) Fecha de venta;
d) Sección, quinta, número o letra de la manzana y lote;
e) Ubicación y nomenclatura catastral
f) Nombre del martillero interviniente
Las ventas ulteriores deberán ser denunciadas en la misma forma y en igual término.
ARTÍCULO 16.- Los martilleros que intervengan en operaciones relacionadas con la Ley 4564 y el presente decreto reglamentario, deberán presentar a la Dirección General del Registro de la Propiedad, entre los días 1º al 10 de cada mes, nómina de las ventas o remates realizados con su intervención durante el mes inmediato anterior.
La comunicación contendrá:
a) Nombre y apellido del propietario-vendedor
b) Número de legajo;
c) Ubicación del bien;
d) Indicación del medio usado para la difusión o propaganda del acto de remate cuando él exista, mencionando diarios y periódicos en los cuales se insertaron los avisos, de los que acompañará un ejemplar.
ARTÍCULO 17.- Las solicitudes de inscripción a que se refiere el artículo 14 deberán ser presentadas juntamente con los certificados del Registro, especificado en el inciso l), y catastral y de deuda, con la previa intervención de las direcciones de Rentas y Catastro, a los fines del contralor de las normas de los artículos 197 del decreto reglamentario del Código Fiscal y 47 de la Ley 5124.
ARTÍCULO 18.- El Registro de la Propiedad procederá a dar folio de inscripción a cada operación de venta, devolviendo a la parte interesada, los boletos, contratos, títulos provisorios o libretas, dejando constancia en los mismos de la inscripción efectuada.
TITULO IV
De las transferencias, rescisiones y cancelaciones
ARTÍCULO 19.- Cuando las partes resuelven transferir los derechos y acciones que en virtud de contratos celebrados tiene el comprador, en los términos del artículo 11 de la Ley 4564, será necesario cumplimentar las formalidades que se indican:
Presentación de nueva solicitud de inscripción o transferencia, extendida en la forma indicada en el artículo 14 de este reglamento, la que suscribirán el vendedor-propietario al transmitente y el adquirente, será visada por la Dirección General de Rentas con arreglo a la disposición del artículo 191 del decreto reglamentario del Código Fiscal e irá acompañada de:
a) Certificado expedido por el Registro de la Propiedad, en el que conste que sobre la persona del transmitente no existe inhibición general alguna.
b) Certificaciones catastral y de liberación de deuda por impuestos, contribuciones y tasa hasta la fecha de la operación inclusive, en los términos del artículo 191 del Decreto 30883/48.
c) Boletos; títulos provisorios y/o libretas, correspondientes a la compra originaria con la constancia de la transferencia debida, o los nuevos otorgados al comprador.
ARTÍCULO 20.- Cumplidos los requisitos enunciados en el artículo anterior, se procederá a anotar en el legajo respectivo y bajo el mismo folio, la transferencia realizada que anulará las operaciones anteriores. Habilitada la documentación, será entregada a parte interesada.
ARTÍCULO 21.- En caso de rescisión de contrato, bastará la presentación del instrumento en que así lo convengan el vendedor y comprador, acompañado de la solicitud respectiva extendida en sellado de tres pesos moneda nacional y de la libreta, título provisorio, boleto o contrato originarios.
Se procederá a dejar debida constancia en el legajo correspondiente, devolviendo a los interesados dichos elementos, en los que se habrá anotado la rescisión conveniente.
ARTÍCULO 22.- Fuera del caso del artículo anterior, sólo procederá la cancelación de las inscripciones cuando se presente testimonio de la sentencia que en definitiva así lo declare.
ARTÍCULO 23.- Cuando se presenten para su inscripción escrituras traslativas de dominio que se refieran a bienes ya inscriptos en el Registro de Venta de Inmuebles por Mensualidades, los funcionarios o escribanos intervinientes deberán hacer referencia a la misma, procediéndose a cancelar las en el legajo correspondiente, con nota que determine fecha de la escritura, escribano, número de registro y fecha de esa intervención.
ARTÍCULO 24.- Las inscripciones en el Registro de la Propiedad de las transferencias y rescisiones a que se refieren los artículos 19 y 21 de esta reglamentación, deberán efectuarse dentro de los treinta días de convenidos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 15.
TITULO V
De la intervención de la Dirección de Catastro
ARTÍCULO 25.- El Registro de la Propiedad, en los casos de los artículos 14, 19 y 21 de la presente reglamentación remitirá a la Dirección de Catastro copia simple de las solicitudes de inscripción de promesas de compraventa, transferencias o rescisiones, de las que se tomará nota en las cédulas respectivas.
TITULO VI
De las infracciones
ARTÍCULO 26.- A los efectos determinados por los artículos 10, 14 y 15 de la Ley 4.564, considéranse infracciones imputables a:
a) Escribanos:
1º Otorgar escrituras relacionadas con promesas de enajenación de inmuebles en los términos de la Ley 4.564 sin el previo cumplimiento de las prescripciones de los artículos 7º y 14 de la misma y 11 de la presente reglamentación.
2º No solicitar en tiempo y forma la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos a que se refiere el apartado anterior.
3º La inobservancia de las disposiciones del artículo 10 de la Ley 4564.
b) Martilleros:
1º Intervenir en operaciones de promesas de compraventa de bienes inmuebles cuya forma de pago se estipule, en cuotas periódicas, sin la constancia del Registro de la formación del legajo especial determinado en el artículo 1º.
2º No dar publicidad en la subasta a cualesquiera de los requisitos establecidos para dichos actos en los artículos 7º y 9º de la presente reglamentación.
3º No remitir la nómina mensual de las operaciones realizadas durante el mes inmediato anterior, de acuerdo a lo exigido en el artículo 16.
4º No solicitar dentro de los términos y formas establecidos la inscripción de la libreta o título provisorio del adquirente, cuando tenga atribución delegada para ello.
5º Todo acto por el que se violare el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 4564 y presente reglamentación.
c) Propietarios:
1º La enajenación de inmuebles en las condiciones indicadas en el artículo 1º de la presente reglamentación sin el previo cumplimiento de la formación del legajo especial.
Al efecto, se considerará operación encuadrada dentro de la previsión legislativa toda aquella que no lleve como condición la del pago total de su monto en una sola vez, o bien, que sobre el saldo de venta se convenga garantía hipotecaria con escrituración inmediata a favor del adquirente.
2º La falta de comunicación en el término establecido en el artículo 10.
3º La comprobada inobservancia del procedimiento que se indica en el artículo 12 en operaciones celebradas mediante instrumento privado.
4º No solicitar, en tiempo y forma, la inscripción de las libretas o títulos provisorios del adquirente y los que correspondan a sucesivas transferencias o resoluciones.
5º Omitir la presentación, a su debido tiempo, de la nómina de venta a que se refiere el artículo 15 del presente reglamento.
6º Todo acto por el que se violare el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 4564 y presente reglamentación.
TITULO VII
De las acciones y procedimientos para la aplicación de multas
ARTÍCULO 27.- Las multas por infracciones a los deberes que fija la Ley 4564 y su reglamentación serán aplicadas por la Dirección General del Registro de la Propiedad, y deberán ser satisfechas por los responsables dentro de los diez días de notificada y firme la resolución respectiva.
ARTÍCULO 28.- La Dirección antes de aplicar multas por las infracciones a que se refiere el artículo anterior, dispondrá la instrucción de un sumario notificando la resolución respectiva al presunto infractor y acordándole un plazo de diez días para que alegue su defensa por escrito y proponga o entregue las pruebas que hagan a su derecho. Vencido este término, la Dirección podrá disponer que se practiquen otras diligencias de prueba o cerrar el sumario y aplicar las multas correspondientes a las infracciones cometidas.
ARTÍCULO 29.- Las resoluciones que apliquen multas o declaren la inexistencia de las infracciones presuntas, deberán ser notificadas a los interesados, comunicándoseles al mismo tiempo, íntegramente, los fundamentos de aquéllas.
ARTÍCULO 30.- En los asuntos referentes a personas jurídicas o asociaciones, se podrá imponer multa a la entidad y condenarla al pago de costas procesales.
ARTÍCULO 31.- Contra las resoluciones de la Dirección, que impongan multas por infracciones, los responsables podrán interponer recurso de reconsideración personalmente o por correo, mediante telegramas colacionados.
Con el recurso deberán exponerse todos los argumentos contra la resolución impugnada y acompañarse u ofrecerse todas las pruebas que se tuvieran, no admitiéndose después otros escritos u ofrecimientos de pruebas.
La interposición de este recurso suspende la obligación del pago; durante la pendencia del mismo no podrá procederse al cobro contra los recurrentes.
La Dirección deberá dictar la resolución dentro de treinta días de la presentación del recurso y la notificará al recurrente con todos sus fundamentos.
ARTÍCULO 32.- La resolución de la Dirección General recaída sobre el recurso de reconsideración quedará firme a los diez días de notificada al responsable, salvo que, dentro de ese término, el mismo interponga recurso de apelación ante al Poder Ejecutivo.
ARTÍCULO 33.- El recurso deberá interponerse por escrito, expresando punto por punto los agravios que cause al apelante la resolución impugnada, debiendo la Dirección declarar las improcedencias del recurso cuando se omitan dichos requisitos.
ARTÍCULO 34.- Presentado el recurso de apelación, la Dirección sin más trámite ni substanciación, examinará si el mismo ha sido interpuesto en término y si es procedente y dentro de los tres días de la fecha cierta de presentado el escrito ante el funcionario competente, dictará resolución admitiendo o denegando la apelación.
ARTÍCULO 35.- Los recursos de apelación se regirán por el procedimiento siguiente:
Presentado el recurso, la Dirección de conformidad con el artículo 32 deberá elevar las actuaciones juntamente con un escrito de contestación a los fundamentos del apelante, dentro de quince (15) días.
ARTÍCULO 36.- En los recursos de apelación los recurrentes no podrán presentar o proponer nuevas pruebas, pero sí nuevos argumentos, especialmente con el fin de impugnar los fundamentos de las resoluciones recurridas.
La interposición del recurso de apelación suspende la obligación del pago de la multa.
ARTÍCULO 37.- Si la Dirección denegase la apelación, la resolución respectiva deberá ser fundada y especificar las circunstancias que la motivan, debiendo notificarse al apelante, el que podrá recurrir directamente en queja, dentro de los cinco días de haber sido notificado.
Transcurrido dicho término sin que se hubiere recurrido, la resolución de la Dirección quedará de hecho consentida con carácter de definitiva.
ARTÍCULO 38.- Interpuesta la queja en término, se librará oficio a la Dirección, solicitando la remisión de las actuaciones, las que se elevarán dentro del tercero día.
La resolución sobre admisibilidad del recurso, deberá dictarse dentro de los diez días de interpuesto el mismo, notificándola al recurrente.
ARTÍCULO 39.- Si la Dirección, en el recurso de reconsideración, no dictara su resolución dentro de los términos establecidos en el artículo 31 último párrafo, el recurrente podrá considerarlo como resuelto negativamente y presentar recurso de apelación, de conformidad con el artículo 32.
ARTÍCULO 40.- El cobro judicial de las multas ejecutoriadas, se practicará por la Dirección General de Rentas en forma prescripta por el título decimoprimero del Código Fiscal, a cuyo fin la Dirección del Registro de la Propiedad cursará la pertinente comunicación.
ARTÍCULO 41.- Todos los términos señalados en el presente título se refieren a días hábiles.
TITULO VIII
Disposiciones complementarias
ARTÍCULO 42.- Corresponde a la Dirección General del Registro de la Propiedad, específicamente, organizar y dirigir la inspección y vigilancia del cumplimiento de las disposiciones de la Ley 4564 y el presente Decreto reglamentario, pudiendo a tales efectos requerir directamente la colaboración de otras dependencias administrativas, y el auxilio de la fuerza pública si fuere menester.
Organizará un “registro de firmas, Ley 4564” de las personas naturales o jurídicas que intervengan habitualmente en tales operaciones y no dará curso a documentación alguna, cuyos recurrentes no hubieren cumplido tal requisito, excepto que fueran debidamente legalizadas por autoridad competente; como así también un “registro de infractores, Ley 4564” a los efectos de la graduación de las multas.
ARTÍCULO 43.- Las disposiciones que se determinan por el presente Decreto entrarán en vigencia a partir del primero de febrero de 1950.
ARTÍCULO 44.- Deróganse todas las disposiciones del Decreto de fecha 17 de setiembre de 1937.
ARTÍCULO 45.- Comuníquese, dése al Registro y “Boletín Oficial” y archívese.
MERCANTE
M. López Francés.